Trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, các vụ việc liên quan đến thâu tóm đất công đã trở thành chủ đề nóng bỏng, thu hút sự chú ý của dư luận. Đặc biệt, vụ việc liên quan đến bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng Giám đốc Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (QCGL) – cựu Chủ tịch HĐQT, cùng một số lãnh đạo Tập đoàn Cao su và cán bộ các cơ quan liên quan, đã gây ra một làn sóng phản ứng mạnh mẽ trong cộng đồng. Các cá nhân này đã bị Cơ quan CSĐT Bộ Công an khởi tố và bắt tạm giam do liên quan đến những sai phạm xảy ra tại khu đất công 39-39B Bến Vân Đồn, quận 4, TP Hồ Chí Minh.
Những người am hiểu về quá trình kinh doanh của bà Loan và QCGL không cảm thấy ngạc nhiên trước thông tin này. Điều này bởi vì bà Loan đã từng liên quan đến nhiều vụ việc đất công trước đó, khiến nhiều lãnh đạo thành phố và lãnh đạo công ty có vốn nhà nước phải nhận án tù vì chuyển nhượng dự án cho QCGL. Để hiểu rõ hơn về lý do tại sao trong quá trình kinh doanh bất động sản, bà Loan liên tục nhắm đến đất công, chúng ta cần nhìn lại Dự án khu dân cư (KDC) Bắc Phước Kiển, có diện tích lên đến 91 ha ở huyện Nhà Bè. Năm 2015, UBND TP Hồ Chí Minh đã công nhận QCGL là chủ đầu tư dự án và ngay lập tức, Sở Xây dựng đã đề nghị UBND thành phố chấp thuận cho QCGL làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án. Mặc dù dự án mới chỉ giải tỏa và cấp sổ hồng được 65ha, QCGL vẫn được ưu ái phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 với hàng nghìn căn nhà, bao gồm biệt thự, nhà phố, chung cư và nhà ở xã hội.
Như Dịch Vụ Thám Tử đã đưa tin quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, QCGL không tiến hành đầu tư vào dự án mà lại chuyển nhượng nó cho đối tác ngay trong năm 2017. Cụ thể, QCGL đã chuyển nhượng dự án này cho Công ty Sunny Island (một công ty con của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát) thông qua hợp đồng hứa mua, hứa bán với tổng giá trị toàn bộ dự án lên đến 14.800 tỷ đồng. Trong đó, chỉ riêng phần diện tích 65ha đã giải tỏa, được phê duyệt quy hoạch chi tiết và cấp sổ hồng đã có giá trị gần 11.000 tỷ đồng. Công ty Sunny Island đã thanh toán ngay 2.882 tỷ đồng cho QCGL, chứng tỏ giá trị giao dịch khu đất là thực và không phải giá “ảo”.
Khi giá đất dự án ở huyện Nhà Bè đã tăng cao đến mức đó, khu đất làm Dự án KDC Phước Kiển ở huyện Nhà Bè với diện tích gần 51 ha trở thành mục tiêu tiếp theo mà bà Loan và QCGL nhắm đến. Đây là dự án được UBND TP Hồ Chí Minh giao cho Công ty TNHH MTV ĐTXD Tân Thuận, một doanh nghiệp 100% vốn nhà nước.
Để thâu tóm dự án này, vào tháng 8/2016, QCGL đã có văn bản đề nghị hợp tác đầu tư với tỉ lệ 75/25 hoặc được chuyển nhượng toàn bộ dự án. Tại thời điểm đó, Công ty Tân Thuận đã bồi thường và giải phóng mặt bằng được 32 ha, trong đó 28 ha đã được cấp sổ hồng. Mặc dù đất dự án sát bên của QCGL đã có giá “trên trời”, nhưng khi Công ty Tân Thuận thuê thẩm định giá, vào ngày 17/4/2017, Công ty TNHH kiểm toán và dịch vụ tin học TP Hồ Chí Minh chỉ xác định khu đất hơn 32 ha của Dự án KDC Phước Kiển có mức giá bình quân là 1,05 triệu đồng/m2.
Sau nhiều lần đề xuất, Công ty Tân Thuận cuối cùng đã được cơ quan chủ quản vốn nhà nước cho phép chuyển nhượng khu đất trên với giá 1,29 triệu đồng/m2. Vào ngày 5/6/2017, Công ty Tân Thuận đã ký hợp đồng chuyển nhượng khu đất hơn 32 ha cho QCGL, với bà Nguyễn Thị Như Loan làm đại diện, với giá 1,29 triệu đồng/m2.
Mua dự án với giá hời, QCGL đã chuyển hơn 374 tỷ đồng và nộp thuế VAT hơn 23 tỷ đồng để thanh toán cho phần diện tích hơn 28 ha mà Công ty Tân Thuận đã được cấp sổ. Khi vụ việc bán đất công với giá rẻ này được Thanh tra thành phố kết luận là sai phạm, chuyển sang Cơ quan điều tra và đưa vụ án ra truy tố, xét xử, Viện KSND TP Hồ Chí Minh xác định mức thiệt hại tài sản nhà nước đối với dự án trên là hơn 202 tỷ đồng.
Tuy nhiên, Hội đồng định giá tài sản thường xuyên trong tố tụng hình sự đã xác định giá trị Dự án KDC Phước Kiển tại thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng vào tháng 6/2017 và thời điểm điều chỉnh đơn giá vào tháng 8/2017 là 574 tỷ đồng. Vào thời điểm tháng 5/2018 khi hai bên hủy hợp đồng, giá trị dự án đã lên đến hơn 621 tỷ đồng.
Ở quận 7, dự án KDC Ven Sông có diện tích hơn 26,9 ha với 4 khu chức năng được UBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt cho Công ty Tân Thuận đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi biết Công ty Tân Thuận không có tiềm lực tài chính để thực hiện dự án, QCGL đã mua lại 45% vốn góp từ đối tác của Công ty Tân Thuận là Công ty CP XD và phát triển nhà Hoàng Anh vào cuối năm 2015.
Với phần vốn góp trong tay, QCGL đã yêu cầu Công ty Tân Thuận chuẩn bị tài sản thế chấp để vay vốn đầu tư dự án hoặc phải chuyển nhượng 55% vốn còn lại cho QCGL để họ có thể triển khai dự án. Không lâu sau đó, Trần Công Thiện, nguyên Tổng giám đốc và Nguyễn Văn Minh, nguyên Chủ tịch HĐTV Công ty Tân Thuận (cả hai đều đã bị phạt tù) đã đồng ý bán 45% vốn góp tại Khu chức năng số 4 – Dự án KDC Ven Sông với diện tích gần 3,2 ha.
Sau các thủ tục thẩm định giá và xin chủ trương từ cơ quan chủ quản, vào ngày 18/3/2019, Trần Công Thiện đã ký hợp đồng hợp tác với QCGL để kinh doanh khu đất trên. Theo hợp đồng, Công ty Tân Thuận chuyển nhượng 45% vốn góp trong Khu chức năng số 4 cho QCGL với giá 186 tỷ đồng, tương đương với giá 20 triệu đồng/m2 đất. Dù đã nắm 90% vốn tại dự án này, QCGL vẫn tiếp tục đề nghị mua hết 10% vốn còn lại của Công ty Tân Thuận.
Đề nghị của QCGL đã được đáp ứng và ngày 31/10/2017, Sở Xây dựng đã thông báo về việc thống nhất báo cáo UBND thành phố cho chuyển nhượng Khu chức năng số 4 – Dự án KDC Ven Sông sang tên QCGL. Vào ngày 23/11/2017, UBND thành phố đã có quyết định chấp thuận chủ trương này.
Quá trình điều tra vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát lãng phí” tại Công ty Tân Thuận, kết quả định giá tài sản sau đó xác định thời điểm hai bên chuyển nhượng 45% vốn góp, giá trị dự án là hơn 486 tỷ đồng. Đến thời điểm hoán đổi 10% vốn góp, giá trị dự án đã lên tới 661 tỷ đồng và thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án, giá trị khu đất là 676 tỷ đồng, tương đương với 30 triệu đồng/m2. Khi khởi tố vụ án, giá trị dự án đã ở mức 956 tỷ đồng, tương ứng với giá 40 triệu đồng/m2 đất.
Tại phiên tòa Phúc thẩm, đại diện QCGL đề nghị được nộp thêm 3,5 triệu đồng/m2 cho phần chênh lệch giá để tiếp tục thực hiện dự án. Tuy nhiên, đề nghị này không được HĐXX chấp thuận và giao cho UBND TP Hồ Chí Minh giải quyết đối với dự án. Vụ án đã gây bức xúc dư luận, và trong thông báo tại phiên họp ngày 6/6/2023, Thường trực Ban Chỉ đạo phòng, chống tham nhũng, tiêu cực TP Hồ Chí Minh đã thống nhất đưa vụ việc có dấu hiệu sai phạm liên quan đến việc UBND thành phố cấp phép Công ty Tân Thuận được chuyển nhượng một phần dự án KDC Ven Sông cho QCGL vào diện theo dõi, chỉ đạo.
Tại Dự án thành phần có diện tích hơn 14 ha nằm trong dự án KDC 174 ha Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức, khu đất này được UBND TP Hồ Chí Minh giao cho Công ty CP tiếp vận Đông Sài Gòn – một công ty con của Công ty TNHH MTV phát triển công nghiệp Tân Thuận (100% vốn Nhà nước) đã được đền bù, giải tỏa, làm hạ tầng xong và được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho từng nền đất.
Để làm hạ tầng cho dự án thành phần này, Công ty CP tiếp vận Đông Sài Gòn đã chi phí 107 tỷ đồng và chưa biết số tiền sử dụng đất của 14 ha sẽ phải nộp là bao nhiêu. Ngày 25/8/2017, Công ty CP thẩm định giá Đông Á đã đưa ra chứng thư thẩm định giá trị vốn đầu tư vào dự án. Trong đó, đơn vị thẩm định này xác định tổng giá trị đầu tư vào dự án là 408 tỷ đồng, phần giá trị đầu tư giai đoạn 1 của Công ty CP tiếp vận Đông Sài Gòn là 221 tỷ đồng, tương ứng với 250 nền đất đã bán và giá trị đầu tư phần diện tích còn lại của giai đoạn 2 là 187 tỷ đồng.
Từ mức giá thẩm định nhằm mục đích khác này, ngày 5/9/2017, Công ty CP tiếp vận Đông Sài Gòn đã lấy đó làm căn cứ để ký thỏa thuận nguyên tắc về việc chuyển nhượng dự án với Công ty CP bất động sản Hiệp Phát – một công ty con có 90% vốn của QCGL. Giá trị chuyển nhượng giai đoạn 2 của dự án này chỉ có 223 tỷ đồng, nhưng giai đoạn 2 của dự án còn đến hơn 4,5 ha, gồm 1,29 ha đất ở thấp tầng, 1,9 ha đất ở cao tầng và hơn 1,2 ha đất văn phòng – thương mại.
